Как принять квартиру после черновой отделки перед ремонтом
Приемка квартиры помогает найти недостатки до начала чистовых работ. Особое внимание уделяем состоянию стяжки, дверям, окнам и инженерным системам
Время чтения: 4 минуты
С чего начать приемку квартиры
У черновой отделки нет единого для всех новостроек набора работ. В одной квартире стены будут оштукатурены, в другой часть поверхностей остается без подготовки. Поэтому первый шаг — открыть договор и приложения к нему: там перечислены работы и материалы, которые застройщик обязался выполнить.
Сверяем это с тем, что есть в квартире — например, если по договору устанавливаются розетки, проверяем их наличие и состояние. Затем осматриваем квартиру в целом: нет ли крупных трещин, отклонений, заметных повреждений, следов протечек.
Обязательно проверяем площадь квартиры. Цена квадратного метра сейчас высока, поэтому даже пара недостающих метров имеют значение. Сверяем фактическую площадь с той, что указана в документах. Если площадь оказалась меньше, есть возможность получить компенсацию, в зависимости от условий договора.
Нормативы по приемке подробно прописаны, но допустимые отклонения обновляют регулярно. Мы разберем основные, базовые моменты осмотра.
Двери, окна и стены
Начинаем с входной двери. Смотрим, нет ли царапин, вмятин и других повреждений. Проверяем, как дверь открывается, работают ли замок и фурнитура. Отдельно оцениваем, ровно ли установлена коробка. Заметный перекос после отделки станет еще очевиднее — будет казаться, что неровно расположены и прилегающие поверхности.
Стеклопакеты и рамы осматриваем на сколы, трещины и царапины. Открываем и закрываем каждую створку — проверяем ручки, уплотнители и плотность притвора. Если от окна заметно дует, стоит проверить герметичность установки.
Зимой полезно использовать тепловизор: он помогает обнаружить в квартире участки с пониженной температурой в углах, возле окон или розеток, откуда может тянуть холодом. Для корректной оценки разница температур между улицей и помещением должна составлять не менее 15 градусов.
На этапе проверки стен и штукатурки при приемке оцениваем вертикальность стен и ровность поверхности. Смотрим, нет ли вздутий, отслоений. Сверяемся с договором: какая штукатурка предусмотрена и какая нанесена — цементная или гипсовая. От состояния стен зависит, сколько подготовки потребуется перед покраской или укладкой плитки. Если нет серьезных отклонений, мелкие недочеты стен обычно не так сложно исправить во время ремонта, чем, например, проблемы со стяжкой, о которой поговорим дальше.
Стяжка и потолок
Стяжка — один из самых дорогих пунктов, если что-то пойдет не так. При самостоятельном осмотре ищем трещины и крошащиеся участки. Ровность можно оценить длинным правилом или лазерным инструментом.
Проверка стяжки пола при приемке требует специального оборудования, когда нужна оценка прочности. Для цементно-песчаных стяжек норматив прочности на сжатие составляет 20 МПа без теплоизоляции и от 15 МПа — при ее наличии. На глаз или простукиванием этого не определить: используют склерометр. Если стяжка активно пескуется, лучше пригласить специалиста и оценить основание до начала дальнейших работ.
Потолок смотрим на трещины, выбоины и сколы, проверяем отклонения по горизонтали. Серьезные конструктивные повреждения плит встречаются редко.
Инженерные системы
Переходим к инженерным системам — сверяемся с комплектацией по договору, все ли выполнено и в каком состоянии.
Водоснабжение и канализация. Осматриваем доступные трубы, соединения, счетчики и запорную арматуру. Проверяем выводы под сантехнические приборы и смотрим, нет ли следов протечек. Обратите внимание на крепления доступных участков труб и канализационных стояков: они должны стоять ровно, без провисания. На канализационном стояке должна быть противопожарная муфта — при возгорании она сужается и не дает дыму распространяться по этажам. Скрытые коммуникации самостоятельно вскрывать нельзя.
Электрика. Проверяем точки подключения и освещения. Исправность заземления и защитных устройств по внешнему виду не определить — для этого нужен специальный тестер и соответствующие навыки. Открывать электрощит и касаться оголенных проводов без подготовки опасно.
Вентиляция. Если вытяжка не справляется, в квартире может скапливаться влага, появиться плесень. Для точного измерения воздушного потока используют анемометр — проверка рукой не дает представления о реальной производительности.
Радиаторы отопления. Осматриваем радиаторы, проверяем крепления и соединения, ищем повреждения и следы протечек. Радиатор должен стоять горизонтально. Если он перекошен, кран Маевского может оказаться ниже места скопления воздуха. Образуется воздушная пробка, из-за которой часть радиатора остается холодной.
Когда стоит вопрос, как принять квартиру от застройщика, полезно сразу разделить замечания по их влиянию на дальнейший ремонт. Например, царапину на оконной раме фиксируем как повреждение, а крошащуюся стяжку отдельно отмечаем как основание, которое требует оценки до продолжения работ. Ниже — памятка по этапам проверки и инструментам для приемки квартиры.
| что проверяем | на что обратить внимание | чем проверить |
|---|---|---|
| входная дверь | царапины, вмятины, перекос коробки, работа замка и фурнитуры | визуальный осмотр, открывание и закрывание |
| окна | сколы и трещины, состояние уплотнителей, плотность притвора, работа створок | визуальный осмотр, проверка створок; тепловизор — при подходящих условиях |
| стены и штукатурка | трещины, отслоения, заметные отклонения геометрии | уровень или лазер, простукивание |
| стяжка пола | трещины, крошащиеся участки, возможные отслоения, перепады уровня | визуальный осмотр, длинное правило; для оценки прочности — склерометр |
| потолок | трещины, крупные выбоины, повреждения бетона | визуальный осмотр |
| водоснабжение и канализация | следы протечек, состояние труб и соединений, наличие противопожарной муфты | визуальный осмотр |
| вентиляция | работа системы, воздушный поток | анемометр для точного измерения |
| электрика | работа розеток и точек освещения, исправность защитных устройств | специальный тестер; при необходимости — электрик |
| радиаторы отопления | горизонтальность установки, протечки, состояние креплений | визуальный осмотр, уровень |
Как записать недостатки
Обнаруженные дефекты нужно сфотографировать и описать так, чтобы было понятно, где находится проблема. Формулировка «дефект стены» слишком общая: по ней трудно определить, какой участок требует внимания.
Лучше указать помещение, расположение и наблюдаемый признак. Например: «Спальня, стена справа от окна: на оштукатуренной поверхности заметна трещина от верхнего угла». Если обнаружено отслоение — указываем его местоположение и характер. Если повреждено окно — отмечаем, на какой створке или стеклопакете есть царапина, либо скол.
При оформлении замечаний ориентируемся на документы для приемки и условия договора. Акт осмотра квартиры — образец несложно найти в открытом доступе. Это основной документ для фиксации дефектов.
Лучше не затягивать с самой приемкой: сроки обычно указаны в договоре, при их нарушении застройщик в определенных случаях может оформить односторонний акт передачи квартиры.
Копию всех документов лучше сохранить. Главный принцип приемки квартиры после черновой отделки — сначала сверить все с договором, затем проверить поверхности и системы, зафиксировать обнаруженные недостатки. Если для вывода о прочности или безопасности нужны специальные измерения — профессиональная оценка надежнее.
