Замена радиаторов отопления в многоквартирных домах часто вызывает сложности у жильцов. В этой статье мы рассмотрим, может ли владелец по своему усмотрению снять штатную батарею, кто будет отвечать в случае аварии и как заставить управляющую компанию произвести замену аварийного оборудования.

Зачем менять батареи в квартире?

Причины для замены батарей можно разделить на субъективные и объективные. Сначала рассмотрим последние.

• Аварийная ситуация. О ней свидетельствуют протечки, следы ржавчины, налет на соединениях. Свищи часто возникают на кранах и сварных стыках труб. Такая батарея может подтекать, а может разорваться и затопить теплоносителем несколько этаже ниже.
• Истечение срока годности на оборудование. Все радиаторы имеют определенный срок службы, по истечении которого они подлежат замены. Обычно после этого времени повышается риск протечек и ухудшается теплоотдача из-за образования отложений внутри секций. Например, у чугунных радиаторов срок службы составляет 25 лет.
• Неэффективная работа радиатора. В некоторых случаях батарея просто «не греет», хотя срок ее службы еще не истек. Причиной может быть воздушная пробка. Современные батареи оснащены краном Маевского, который позволяет стравить лишние газы из системы. В этом случае замены не требуется. Если же внутри прибора образовались отложения накипи, то надо его менять.

К субъективным причинам относятся личные вкусы и потребности жильцов.

• Внешний вид. При ремонте многие собственники меняют батареи из-за дизайна.
• Перепланировка. В этом случае жильцы хотят перенести отопительный прибор в другое место и изменяют разводку отопления. Подобные работы требуют уведомления управляющей компании и экспертного заключения о допустимости изменений.

Кто может поменять радиаторы?

Самостоятельная замена

Такой вариант кажется наиболее простым для людей, которые привыкли брать все ремонтные работы по дому на себя. При этом часто забывают об обратной стороне такого решения.

Если радиатор относится к общедомовой собственности, то он фактически не принадлежит владельцам квартиры, в этом случае для замены даже своими силами потребуется согласование с управляющей компанией. Узнать, кому принадлежат батареи в вашем доме, можно из договора с УК.

При замене оборудования владелец фактически берет на себя ответственность за все возможные неприятности в будущем. В случае аварии из-за некачественного выполнения работ или неподходящего оборудования весь ущерб будет возмещать собственник квартиры.

Изменение мощности отопительных приборов, подключение к системе теплоснабжения стороннего оборудования, может нарушить тепловой баланс дома. В результате таких действий ухудшится работа радиаторов в других квартирах.

При самостоятельной замене радиаторов можно сэкономить на работе, но оборудование все равно будет оплачиваться из своего кармана.

Сторонние специалисты

Если работы выполняет сторонний специалист, то замена или перенос батареи все равно должны быть согласованы с управляющей компании. С мастеров надо обязательно требовать акт о выполненных работах, так как в противном случае вся ответственность вновь ложится на владельца квартиры.

Желательно проверить наличие у организации или мастеров настоящих отзывов и активности, так как в случае судебного разбирательства они могут просто исчезнуть. Использование сторонних специалистов – это наиболее затратная замена радиаторов, так как надо платить и за работы, и за оборудование.

Замена силами управляющей компании

В некоторых случаях замену от управляющей компании можно провести за счет организации. К тому же при появлении недочетов можно всегда сослаться акты о выполнении работ.

Когда управляющая компания должна заменить батареи за свой счет

Подключение батареи к стояку отопления. Если между радиатором и стояком отсутствует запорная арматура в виде шарового крана, то владелец жилья не может контролировать работу отопительного оборудования. В этом случае функционирование батареи полностью зависит от тепловой сети здания и относится к общедомовой собственности.

Батарея находится в аварийном состоянии. Инженер от управляющей компании должен осмотреть отопительное оборудование и составить акт. С этим документом можно требовать бесплатной замены аварийного радиатора.

Замена во время капитального ремонта. В рамках этого мероприятия производится замена инженерного оборудования. В этом случае можно потребовать установить новый радиатор даже в том случае, если прибор не является аварийным, но на него истек срок эксплуатации.

Капитальный ремонт

С 2013 года Жилищным кодексом всех собственников жилья обязали ежемесячно делать денежные взносы в фонд капитального ремонта. О внесении дома в программу проведения капитального ремонта свидетельствует отдельная строка в квитанции на оплату коммунальных услуг. Получить информацию о капитальном ремонте конкретного дома можно в управляющей компании (УК) или товариществе собственников жилья (ТСЖ), а также на портале «Мой дом, реформа ЖКХ». Там можно посмотреть фонд капитального ремонта и дату последнего мероприятия.

Очередность на выполнение работ определяется по бальной системе, в которой учитывается срок эксплуатации здания, размер взносов и техническое состояние. Капитальный ремонт включает работы по реконструкции внутренних инженерных систем, лифтового оборудования, крыш, подвалов, фасадов и фундамента. К инженерному оборудованию относятся батареи в квартирах, если они не отделены шаровыми кранами.

Аварийное состояние радиатора

В этом случае прорыв батареи угрожает не только жильцам конкретной квартиры, но и их соседям. При отсутствии запорной арматуры прибор относится к общедомовому имуществу, то есть относится к сфере ответственности управляющей компании. По закону инженер от организации должен проводить регулярные обходы (раз в три года) для выявления таких проблемных участков. На практике в большинстве домов эти обходы не проводятся или попадают на время, когда большая часть жильцов находится на работе.

При обнаружении проблемного места со следами ржавчины и подтеками жильцы должны сами обратиться в управляющего компанию. Будет назначен день, когда придет представитель УК, он должен составить акт об аварийном состоянии прибора.

Когда менять радиаторы

Главный вопрос менять ли батареи в отопительный сезон или ждать его завершения.

Замена вне отопительного сезона. Многие считают, что это время наиболее подходит для замены радиатора из-за отсутствия движения теплоносителя по трубам. Это не всегда верно, в некоторых случаях в трубах оставляют воду для профилактических промывок от ржавчины. Даже летом в тепловой сети можно услышать характерное журчание. Уточнить этот вопрос можно у главного инженера в управляющей компании. Если остывший теплоноситель все-таки есть, то слить его надо, о чем договариваются заранее. Другим преимуществом является отсутствие неудобств для других жильцов дома – они не заметят отсутствия тепла.

Замена в отопительный сезон (конец осени – начало весны). В этот период можно сразу проверить оборудование на рабочем давлении. При замене вне сезона этого сделать не получится. При этом на несколько дней инициатор такой замены лишит тепла всех жильцов дома.

Порядок подачи заявления

• Составляется заявление в двух экземплярах на имя руководителя управляющей компании. Текст формулируется в свободной форме, обязательно следует указать, что радиатор находится в аварийном состоянии, что есть угроза собственности жильцов дома. Также полезно упомянуть, что на приборе отсутствует запорная арматура.
• Если планируется перепланировка, изменение конфигурации оборудования или его мощности, то следует предварительно составить проект, который подается вместе с заявлением.
• Управляющая компания должна рассмотреть заявление в течение 30 дней. Следом назначается дата проверки, представитель организации осматривает батареи и составляет акт.
• На финальном этапе собственник должен обратиться в управляющую компанию для согласования слива стояков.

Что делать если управляющая компания отказывается от выполнения работ бесплатно?

В случае отказа от выполнения работ следует потребовать от управляющей компании его документального оформления. С этой бумагой уже можно идти в суд и добиваться решения вопроса. В случае решения в пользу истца ответчика обяжут выполнить работы за свой счет и возместить моральный ущерб.

На чьей стороне будет суд в случае аварии?

Рассмотрим наиболее неблагоприятное стечение обстоятельств, когда жильцы не смогли добиться замены батарей, и аварийное оборудование дало сбой. В результате протечки соседи этажом ниже будут требовать возмещения ущерба. Сторона, на которую лягут эти траты, будет определена в судебном порядке. Решения судов в этих вопросах часто непредсказуемы, но обычно они учитывают определенные обстоятельства.

• Если хозяин квартиры самостоятельно поменял батарею, то он и будет делать ремонт соседям.
• На радиаторах нет запорной арматуры и они относятся к общедомовой собственности. При этом владелец квартиры пытался добиться замены и уведомлял ЖЭК об аварийной ситуации. В этом случае суд может обязать управляющую компанию возместить ущерб из своих средств.

Уловки управляющих компаний

Организациям невыгодно выполнять замену радиаторов за свой счет, в результат этого они пытаются затруднить процесс.

• Затягивание дела. В офисе компании банально не берут трубку, при оформлении заявки специалист не приходит для экспертной оценки или умышленно приходит в другое время. В этом случае можно приехать сразу в офис компании и там составить заявление. Документ подается секретарю, при этом бумага заверяется и фиксируется в реестре. Владельцу квартиры должны выдать заверенную печатью копию. Тактика по затягиванию дела часто срабатывает, так как большинство граждан избегает судебной волокиты.

В случае судебного разбирательства УК обязана выплатить госпошлину и моральный ущерб

• Оборудование за счет собственника. Управляющая компания ссылается на то, что в их обязательства входит только ремонт, а полная замена идет за счет жильца. Если владелец соглашается на ремонт, то на батарее просто замажут течь, в будущем это место может прорвать. Если работы были проведены без официального акта, то суд возложит вину на владельца квартиры. На самом деле имущество жильца начинается только от запорной арматуры, если она отсутствует, то замене за счет УК подлежит все оборудование.
• Неофициальная замена. В этом случае сотрудники компании при осмотре батарей сообщают, что бесплатной замены не предполагается, но ремонт все-таки нужен. Если выполнить работы через них, то это обойдется значительно дешевле, чем официально через компанию. Таким образом мастера пытаются заработать, но дело может иметь неприятные последствия для владельца квартиры. Так как работы были выполнены «в серую», то в случае неполадок или аварии действия собственника будут трактоваться как самостоятельная замена. Все гарантии будут только на словах, потребовать реального исправления недочетов будет сложно.

Часто при осмотре сантехники говорят, что надо купить батареи, трубы стояка, делая вид, что это требуется для официальной замены. Не стоит торопиться в магазин, такая формулировка должна заставить насторожиться. Особенно если речь идет о закупке труб для стояка, который относится к общедомовому имуществу. Все это указывает на то, что мастера планируют проводить работы нелегально без уведомления своей организации.