Одноэтажный или двухэтажный дом — что выгоднее строить при текущих ценах на стройматериалы

Выбор этажности существенно влияет на стоимость объекта. Может показаться, что два этажа не могут быть дешевле одного, а соответственно выгоднее строить одноэтажный дом. На деле в этой теме много спорных и неоднозначных моментов, которые мы постараемся разобрать в этой статье.

Дом с мансардой – двухэтажный?

Перед началом разбора необходимо определить, к каким домам отнести постройки с мансардным этажом. Часто в сравнениях этот момент не уточняют, по этой причине о мансардном доме говорят, как об одноэтажном или вообще выносят этот вариант построек в отдельную группу.

Виной всему достаточно широкое определение мансарды, под которой понимают как жилое, так и нежилое помещение на чердачном этаже. Тут есть три подхода: строительный, юридический и субъективный.

• С точки зрения СНиП «Жилые здания» мансардой считается этаж, в котором пристенки по высоте не превышают 1,5 м, если они больше, то со строительной и архитектурной точки зрения помещение считается вторым этажом. Потолок у мансардного этажа частично или полностью образуется за счет скатов кровли.
• С юридической точки зрения при регистрации мансарда считается полноценным этажом, а здание - двухэтажным. Для этого помещение должно быть отапливаемым и пригодным для круглогодичного проживания.
• Сторонний наблюдатель в большинстве случаев назовет дом с жилой мансардой двухэтажным и с юридической точки зрения будет прав.

Отличия двухэтажного дома

«Полноценный» второй этаж по нормативам должен обладать следующими признаками.

• Пристенок больше 1,5 м.
• Потолок на одинаковом уровне на всем протяжении этажа.
• Есть чердачное помещение (для домов со скатной кровлей).

Чем отличается одноэтажное здание

В одноэтажной постройке отсутствует второе жилое помещение над первым. В домах со скатной кровлей там находится чердак, а в постройках с плоской крышей нет и его. Рассмотрим, чем чердак отличается от мансарды.

С юридической точки зрения помещение не считается жилым, не имеет отопления и не подходит для круглогодичной эксплуатации.

Высота потолка может быть менее 1,5 м, это означает, что перемещаться там можно только в согнутом состоянии. В большинстве случаев помещение используют в качестве склада.

Чердак обычно «холодный», но некоторые домовладельцы утепляют его, чтобы поддерживать комфортную температуру.

На чердаке обычно отсутствуют оконные проемы, для вентиляции прорезаются только слуховые окна.

Можно сделать вывод, что дома с мансардой логичнее отнести к двухэтажным зданиям.

Сравнение одноэтажного дома с двухэтажным

Площадь застройки 

Это место на участке, которое займет будущий дом. Параметр включает территорию под стены, лестницы и прочие строительные конструкции. Чем меньше участок, тем меньшей площадью застройки располагает хозяин. Также у всех зданий есть параметр полезной площади, это суммарная площадь всех помещений, балконов, коридоров, фойе. Из нее исключаются лестничные клетки, лифтовые шахты и пандусы.

При равной площади застройки полезная площадь будет всегда больше у двухэтажного дома. Для примера возьмем дом 6х6 м, площадь застройки составит 36 м.кв., полезная площадь у одноэтажного дома будет около 30 м.кв., у двухэтажного – 60 м.кв.

На маленьких участках (6 соток и менее), где площадь не позволяет разместить все необходимые помещения в рамках одного этажа, выгоднее строить двухэтажный дом или здание с мансардой.

Фундамент

Расходы на фундамент составляют 10 – 30% от стоимости строительства дома. Как мы видим, разброс достаточно большой, потому что на цену основания влияет большое количество факторов.

• Глубина промерзания – в холодных регионах фундаменты полного профиля требуют сильного заглубление, малозаглубленные предполагают дренаж, утепление и формирование песчаной подушки. Все эти мероприятия выполняют для предотвращения влияние сил морозного пучение на подошву основания дома.
• Геология грунта – конструкция фундамента должна учитывать наличие под домом плавунов и просадочных грунтов. Некоторые почвы более подвержены морозному пучению (глина, суглинки), чем другие.
• Перепады рельефа – наличие на участке сильного уклона требует разработки специального проекта и усложняет инженерные решения, что влияет на стоимость.
• Уровень грунтовых вод – если жидкость располагается близко к поверхности, то она может подмывать основание дома, что приведет к локальным просадкам и образованию трещин на фасаде. Для устранения этой проблемы потребуется устройство дренажа.
• Доступность материала – цена доставки и близость к производству тоже влияют на конечную смету работ.
• Нагрузки от дома заставляют увеличивать подошву фундамента и приводят к удорожанию конструкции.

Получается, что строительство одного и того же дома на разном ландшафте будет стоить по-разному только за счет фундамента. Одноэтажное здание имеет большую площадь застройки при равной полезной площади, поэтому и фундамент обойдется дороже.

Некоторые эксперты указывают на то, что двухэтажное здание получится тяжелее, поэтому потребует увеличения площади фундамента. На деле эти затраты в большей степени зависят от выбора технологии фундамента (лента, плита, сваи), а она уже проектируется на основе геологических условий. В среднем фундамент для одноэтажного дома при расчете за 1 м.кв. будет дороже на 60 – 70%.

Крыша

У одноэтажного дома крыша будет занимать большую площадь, соответственно возрастет расход кровельного материала (стоимость выше на 20%). В доме с мансардой или двухэтажном подкровельное пространство утепляется и используется в качестве полноценного жилого помещения круглый год. В одноэтажном доме с плоской кровлей это дополнительное пространство можно реализовать только в качестве эксплуатируемой крыши.

Иногда при сравнении домов разной этажности говорят о том, что так как площадь чердака у одноэтажного дома больше, то и пространство получается более функциональным. Это верно только частично.

Действительно в этом помещении можно организовать склад старых вещей и их больше поместится, но говорить о более сложной деятельности не приходится из-за низкого потолка, некомфортной температуры в холодное время года и отсутствия естественного освещения.

Стены

При возведении стен следует учитывать не только затраты на конструкционный материал, но и утепление с отделкой фасадов. У двухэтажного дома площадь стен больше практически в два раза за счет второго этажа, соответственно возрастают расходы. Тут важно определить, какую долю в смете составляет цена стен, чтобы понять, как это повлияет на стоимость строительства.

Также может повлиять выбор конструкционного материала. Так кирпич при увеличении высоты здания требуют утолщения кладки. Часто утверждается, что для одноэтажного дома стена может выполняться в один кирпич (250 мм), а двухэтажном в полтора (380 мм). На деле все эти доводы умозрительны и в отрыве это реальных проектов рассматриваться не могут. На толщину стан влияют следующие параметры.

• Прочность камня и раствора.
• Способ нагружения (центральное или внецентренное).
• Гибкость стены (продольный изгиб) зависит от высоты этажа.
• Конструктивные решения могут повышать условную толщину стены, например, этого можно добиться добавлением в конструкцию пилястр.

Если второй этаж выполнен в виде мансарды, то площадь стен снижается из-за меньшей высоты пристенков и отличия от одноэтажного здания получаются не такими значительными.

Перекрытие

Двухэтажный дом и здание с мансардой потребуют устройства перекрытия. Удорожание проекта будет зависеть от выбора технологии и материала. Чтобы сформулировать конкретную цифру, необходимо рассматривать проект, учесть стоимость материалов, аренду спецтехники и логистику. Железобетонное перекрытие обойдется дороже, но при этом оно даст побочные преимущества.

• Дом станет более инерционным, будет лучше сохранять тепло.
• Повысятся звукоизоляционные свойства перекрытий по сравнению с деревянным.
• Улучшится пожаробезопасность дома.
• Звукоизоляция от шума с улицы станет более качественной.
• Больше возможностей для усиления конструкции кровли – на перекрытие можно опереть стойки, которые позволят снизить расход древесины на крыше.

Если одноэтажное здание планируется строить с плоской кровлей, то фактически ему тоже потребуется перекрытие.

Обзор других параметров

• Двухэтажный дом строится дольше на 30%, чем одноэтажный. Это связано с более сложными технологическими узлами и подъемом материалов на второй этаж.
• Увеличение площади стен приводит к росту теплопотерь, при этом не стоит забывать, что основные утечки тепла идут за счет кровли и окон. В одноэтажном доме площадь кровли значительно больше.
• Лестницы в двухэтажном доме потребуют отдельной площади под себя на двух этажах.
• Чтобы на первом этаже не мешали шаги на втором в двухэтажном здании устраивают звукоизоляцию. Её обычно делают вместе с отделкой.

Сравнение ликвидности одноэтажных и двухэтажных домов

В современном мире дом – это не только жилье, но еще и актив, то есть на языке финансистов имущество, которое при продаже может принести прибыль. Это обычно и называют ликвидностью. Люди больше не строят «фамильные гнезда» на века, строительство или покупка недвижимости часто воспринимается как вложение средств. Если недвижимость можно быстро продать без снижения цены, то она считается ликвидной. Рассмотрим, что влияет на оценку этого параметра.

• Если дом занимает больше 60 – 70% площади участка, то его ликвидность снизится, поэтому на небольшой территории (6 соток и меньше) лучше отдать предпочтение зданию с мансардой или двухэтажному.
• Цена земли – на дорогом участке маленький одноэтажный дом будет сложно продать по рыночной стоимости.
• Большие дома с тремя или четырьмя этажами перестают пользоваться спросом, с начала нулевых одноэтажные дома набрали популярность, но при этом большая часть платежеспособного населения все еще предпочитает не очень большие постройки с мансардой.
• Цена за квадратный метр – возведение дома с мансардой обойдется на 20 – 30 % дешевле, чем одноэтажного здания. Полноценный двухэтажный дом будет на 10 – 15% дороже мансардного. При этом важнее сравнивать конкретные проекты домов, а не строить выбор исключительно на этажности здания.